Az infláció decemberben 5,5 százalékra csökkent, az MNB pedig akár az eddiginél is nagyobb mértékben vághatja tovább a kamatot. 2024-ben a magyar gazdaság kilábalhat a recesszióból és 3,2 százalékkal bővülhet a GDP. A rezsihelyzet normalizálódott, az állampapír hozama csökken, az új állami támogatásokban pedig van perspektíva, így sok különböző hatás érvényesül egyszerre. Ez az év a vevők visszatéréséről szólhat, de kérdés, hogy mindezek hogyan hatnak majd az albérletpiacra? Milyen kilátások vannak, ha bérlésben vagy lakáskiadásban gondolkodunk, és mikor vegyünk, ha ingatlanba tervezünk fektetni? Máriás Áron Ottóval, a több mint 1000 lakást kezelő NYOLCAS.COM Flat Management ügyvezetőjével beszélgettünk.

– Röviden összegezve hogyan látod a teljes ingatlanpiac helyzetét?

– Sok éven keresztül nagyon jó formában volt az ingatlanpiac. Rengeteg beruházás történt, folyamatosan emelkedtek a négyzetméterárak, mindenki venni akart, és jó sokan fektettek kiadási céllal is ingatlanba. Minden remekül működött és egyértelműen az ingatlan volt a sláger. 2023-ban viszont olyan események sorozata zajlott le, ami miatt jelentős változások történtek. Rezsiválság, háborús infláció, bizonytalan kilátások, hitelfelvételi kedv drasztikus csökkenése és még sorolhatnánk. Mindez borítékolta az ingatlanvásárlási tranzakciók drasztikus csökkenését, ugyanakkor ezzel párhuzamosan az albérletpiac talán valaha látott legnagyobb menetelését is okozta.

– Hogyan hatott a tavalyi év az albérletpiacra és a bérleti díjakra?

– Az ingatlanpiacot és az albérletpiacot mindig együtt célszerű vizsgálni, hiszen kéz a kézben járnak, és erőteljesen hatnak egymásra. Jelen esetben, mivel tavaly sok vevő halasztotta el az ingatlanvásárlását, emiatt a bérlés felé mozdult el a piac. Ez pedig olyan túlkeresletet okozott a kiadó lakások iránt, ami miatt tavaly soha nem tapasztalt bérleti díjemelkedés történt. Az emelkedésre közvetett módon rátett egy nagy lapáttal az infláció is, mivel a bérbeadók közül sokan erre hivatkozva jelentőset tudtak emelni a kiadott ingatlanuk bérleti díján, a bérlők pedig jobb lehetőség híján kénytelenek voltak elfogadni azt. Összegezve tehát, a tavalyi év során egyre több lett a bérlő, a kínálati oldal pedig nem tudott, vagy nem akart lépést tartani a kereslettel, hiszen a tőkével rendelkező magánszemélyek közül nagyon sokan befektetési ingatlan helyett állampapírba fektettek.

– Ennyire tarolt az állampapír?

– Tavaly egyértelműen az állampapír vitte a prímet, hiszen a legjobb sorozatokat egyszerű volt megvenni, rendkívül magas hozamot biztosítanak, likvidek, kamatmentesek és még személyi jövedelemadót sem kell fizetni utánuk. Ezzel szemben egy befektetési ingatlan esetében illetéket kell fizetni, bérlőt kell találni, szerződni és közjegyzőt intézni, beszedni a havidíjakat, elhárítani a műszaki hibákat, adózni és még sorolhatnánk. Nem véletlen, hogy egyre többen fordulnak hozzánk, lakáskezelőhöz, mivel így az összes bérbeadással járó feladatot ki lehet szervezni. Az már más kérdés, hogy tavaly még így sem tudtunk versenyezni az állampapírral. Eleinte volt ugyan egy kis bizonytalankodás az emberek részéről, hogy merjenek-e állampapírba fektetni, de aztán annyira kedvezőek voltak a feltételek, hogy végül még a szkeptikusak is meggyőzték magukat. Most pedig, ha átmenetileg is, de ott vesztegel a rengeteg tőke, amivel kapcsolatban szerintem elég sokan várjuk, hogy elkezdjen beszivárogni az ingatlanpiacra.

– Hogyan látod a 2024-es évet, milyen változások jöhetnek?

– Az idei év első harmada talán még kicsit álmoskás lehet, hiszen télvíz idején így szokott ez lenni, de kora tavasztól jók a kilátások, minden fronton fellendülés várható. Természetesen idén továbbra is kiemelkedő kereslet lesz az albérletek iránt, mivel már most januárban nagy érdeklődés van a meghirdetett lakásokra, ugyanakkor a tavalyihoz hasonló dinamika és áremelkedés talán már nem várható, mivel a piac ősszel elérte a bérlői fizetőképesség határát. Egyébként így sem panaszkodhatnak a bérbeadók, hiszen jelenleg szinte nyugati árakon lehet lakást kiadni itthon, illetve még lesznek kiugró időszakok, mint például a tavasz vagy a nyári szezon is, ami tovább pörgeti majd a piacot.

– Érdemes már most ingatlant venni vagy célszerű kicsit kivárni?

– Egyértelmű véleményem, hogy már most is érdemes körülnéznie annak, aki a közeljövőben vételben gondolkozik, és minőségi ingatlant szeretne venni, legyen szó saját célú vásárlásról vagy befektetésről. Ugyanis, ha az adásvételek idén dinamizálódni fognak, akkor az ingatlanárak növekedésnek indulnak, így aki jól akar járni, annak érdemes ezt megelőzve beszállnia még egy ingatlanba.

Szerintem túl sokan gondolkodnak úgy, hogy kivárnak még kicsit, és majd csak akkor kezdenek el ingatlan után nézelődni, amikor elindul felfelé a piac. Szerintem ez nem annyira jó ötlet, mivel most még lehet válogatni, tolongás nélkül, jelentősebb alkuval és sokkal kényelmesebben tudunk jó ingatlant vásárolni, ráadásul úgy, hogy nem kell hat másik vevővel versenyeznünk. Néhány hónap, és ez már nem így lesz, akkor pedig mehet a verseny a jobb lakásokért. Érdemes tehát nézelődni, figyelni a megfelelő pillanatot, és ha esetleg szembe jön egy jó vételi lehetőség, akkor azonnal lépni kell.

– Mikortól van rá esély, hogy felpörögjenek az adásvételek?

– A második félévben szerintem már érzékelhető lesz a dinamika, mivel a hitelkamatok hamarosan lecsökkenek a lélektani határ alá, illetve január elején elindult a CSOK Plusz, ami érezhető hatást fog gyakorolni a piacra. További igen fontos tényező, hogy az első negyedévben a PMÁP számos sorozata jelentős mértékű, több száz milliárd forintnyi kamatot fog fizetni a befektetőknek, így a kiutalt összegekkel is kezdeni kell majd valamit, ami miatt hamarosan újra meg fognak jelenni az ingatlanbefektetők. Mi legalábbis így látjuk a dolgot, ugyanis nagyon sok olyan ügyfelünkkel tartjuk a kapcsolatot, akik tavaly még állampapírba fektettek, de a kellő pillanatban befektetési ingatlanba tervezik áttenni a pénzüket.

Jól is gondolkodnak, ugyanis idéntől már fog tudni annyit hozni egy jókor megvásárolt ingatlan, mint a most bevezetett 9,9%-ot fizető állampapír. Tekintve, hogy nagyon magasak a bérleti díjak, illetve 2024-re a várható ingatlan árnövekedés az ingatlan.com előrelejzése alapján 3-8% között lesz. Hosszú távon pedig mindenképpen az ingatlan fog jobb hozamot produkálni már, úgy mint az elmúlt években, tehát igen, azt gondolom, nagy esély van a piac felpörgésre, újra ez lesz a sláger.

– Egyébként milyen kiadó lakásokra van kereslet, mit érdemes vennie a befektetőknek?

– Hosszú távú bérbeadásban gondolkodóknak azt szoktam javasolni, hogy lehetőleg 2000 után épült társasházban vásároljanak lakást, vagy ha olcsóbb kategóriában gondolkoznak, akkor panelt célszerű venni. Ezek az épületek ugyanis jóval jobb állapotban vannak, mint a régi gangos bérházak, valamint kevesebb a műszaki hiba bennük, jobb a lakóösszetétel, a bérbeadás során pedig könnyebb a kezelhetőség, ráadásul a bérlők is sokkal jobban kedvelik ezeket a típusokat. A lokációt tekintve egyébként majdnem mindegy, hogy hol vásárolunk, tehát nem feltétlenül kell a legfelkapottabb kerületekből válogatni, ugyanis a külvárosban is ott van a megfelelő, fizetőképes kereslet.

Amit viszont fontos tudni, hogy továbbra is a kis méretű, nappali plusz egy hálószobás lakások a legkelendőbbek, tehát nem érdemes nagy méretű ingatlant venni, még akkor sem, ha jóval kedvezőbb a négyzetméterára.

A teljes interjú az alábbi linkre kattintva, az ingatlan.com oldalán tekinthetők meg:

tudastar.ingatlan.com/hirek/mi-varhato-iden-az-alberletpiacon/